Publicado por: Helena Kryukova Resistência e otimismo cauteloso - é assim que você pode descrever o comportamento dos desenvolvedores e corretores de Dubai nos primeiros meses de 2015, tendo em vista o aumento da demanda e a diminuição simultânea dos preços. Parece que a principal lição que Dubai aprendeu com a difícil experiência de 2008-2009 foi a conscientização da importância de bases sólidas para qualquer entusiasmo. Mas o entusiasmo do emirado no mercado imobiliário não diminuiu.
Mudança de etapas
Uma mudança natural nos períodos de atividade e o resfriamento relativo são característicos de qualquer mercado imobiliário. E Dubai, nesse sentido, podemos dizer, teve sorte. Após um ritmo febril de crescimento e aumento de preços no final de 2013 - início de 2014, que lembrou muitos do boom pré-crise de 2008 que o FMI até emitiu um aviso oficial às autoridades de Dubai, a mudança de rumo para o resfriamento foi relativamente indolor.
A fase crítica já foi concluída. O colapso do mercado não ocorreu, pelo contrário, no segundo semestre de 2014, o mercado começou a adquirir gradual e lentamente todas as características de um desenvolvimento maduro e estável. Isso ocorreu em grande parte devido às medidas oportunas e eficazes do governo de Dubai, que foram mencionadas repetidamente em muitas fontes. Agora eu gostaria de dizer outra coisa. Sobre o que esse mercado espera em seguida.
A reavaliação artificial do setor imobiliário de Dubai, juntamente com a saturação do mercado com novas moradias de alta qualidade, segundo especialistas, levarão o emirado ao inevitável reajuste de preços em 2015. No início do ano, alguns analistas alarmados superestimaram levemente os números de previsão específicos a esse respeito, mas depois de algumas semanas eles corrigiram suas previsões. Assim, os especialistas da Jones Lang Lasalle, uma agência internacional de análise e consultoria, prometem a Dubai uma redução de 5 a 10% nos preços para 2015. De acordo com especialistas da JLL, apenas nos últimos dois anos, de acordo com junho de 2014, os preços dos imóveis em Dubai subiram 56%. Em 2015, de acordo com a JLL, 25 mil unidades de novas habitações serão comissionadas em Dubai, o que equivale a 7% de todo o estoque de moradias existentes no emirado. No entanto, de acordo com Craig Plumb, chefe de análise da filial da JLL no Oriente Médio, o mercado é capaz de aceitar um número tão grande de novos imóveis sem diminuir os preços. Seu declínio, portanto, será determinado mais provavelmente por outros fatores, em particular, preços da habitação excessivamente altos.
Outro aspecto da precificação em muitos setores da economia de Dubai, que suscita preocupação de potenciais investidores no exterior, é a situação com os preços do petróleo, cujo custo é tradicionalmente associado à opinião pública com preços para todo o resto, e especialmente nos países árabes que lideram a exportação deste " ouro preto ".
Nesse sentido, os especialistas têm pressa em nos consolar: uma queda nos preços do petróleo não terá um impacto significativo no mercado imobiliário de Dubai. Esse emirado tem pouco a ver com o mercado de negociação de petróleo, mas uma queda nas cotações de ações em 30% em relação ao indicador de pico em junho de 2014 pode enfraquecer a confiança dos potenciais investidores, dizem os especialistas da JLL. A situação no mercado de câmbio pode enfraquecer um pouco a atividade de alguns investidores: devido à estaca do dirham em relação ao dólar, morar em Dubai ficou mais caro para alguns expatriados, mas, em geral, nesse sentido, o quadro mudará pouco, diz o relatório da JLL.
Grau de mercado
O fato de o claro resfriamento do mercado imobiliário de Dubai ser um sinal claro de sua estabilização, seria de se duvidar que apenas os analistas expressassem otimismo nesse sentido.
No entanto, é totalmente compartilhado por aqueles de quem depende diretamente o desenvolvimento futuro da situação, ou seja, os próprios participantes do mercado, desenvolvedores e corretores, figuras-chave do setor. Atualmente, 90% do mercado imobiliário de Dubai é controlado por quatro gigantes do setor - Nakheel, Damac, Dubai Properties e Emaar. Portanto, as flutuações no lucro e na atividade dessas incorporadoras afetam significativamente a situação no mercado imobiliário como um todo.
Por exemplo, a gigante do mercado imobiliário de Dubai Nakheel, que encomendou 132 novas propriedades residenciais na ilha artificial de The Palm Jumeirah e várias propriedades nas áreas de Dubai, como A1 Furjan, International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park e Jumeirah em 2014 Heights, espera um crescimento significativo do lucro em 2015 e não diminuirá o ritmo de sua atividade. A empresa pretende aumentar sua receita de aluguel em até US $ 2 bilhões por ano, devido a quase um milhão de novos metros quadrados de espaço de varejo que a incorporadora irá comissionar no ano em curso, além de 30 mil novas instalações habitacionais que serão arrendadas . A Nakheel garantiu o apoio dos bancos pelos próximos quatro anos - as instituições financeiras concederão empréstimos ao desenvolvedor de pelo menos US $ 2,15 bilhões, e a própria Nakheel pretende fornecer contratos de construção em 2015 para um total de US $ 1,91 bilhão, enquanto em no ano passado, esse número foi de US $ 1,44 bilhão.
Outro grande participante do setor imobiliário de Dubai, Damac, também apresentou sua previsão para o futuro: em 2015, o mercado provavelmente se estabilizará, enquanto em 2016-2017 é provável que o número de novos projetos encomendados diminua, o que pode levar a uma nova rodada aumentos de preços.
A opinião coletiva da maioria dos participantes no mercado imobiliário de Dubai também confirma a moderação da queda nos preços da habitação em Dubai em 2015, mas ele chama outros de fatores da queda. Isso é, antes de tudo, um aumento nas taxas de venda de imóveis, regras mais rígidas para a emissão de hipotecas e falta de moradias populares, apesar do fato de que, entre todos os países do Golfo (GCC), os Emirados Árabes Unidos lideram regularmente as classificações em termos de volume de imóveis encomendados nos últimos anos. . Por exemplo, o valor total dos imóveis construídos em 2014 é estimado em US $ 21,28 bilhões, mas, infelizmente, a parcela dos imóveis mais procurados e acessíveis nessa massa total é muito pequena, daí a demanda excessiva por eles.
Timeshare e crowdfunding
E essas duas novas palavras foram ditas pelos próprios investidores imobiliários, que estão constantemente procurando maneiras novas e mais lucrativas de investir na esfera mais confiável, a esfera dos imóveis residenciais. Para Dubai em particular, e os Emirados Árabes Unidos como um todo, esses dois conceitos se tornaram particularmente relevantes precisamente devido ao aumento constante dos preços, o que não permite que investidores com orçamento limitado comprem moradias separadas para uso durante todo o ano. E aqui o timeshare e o crowdfunding vêm em socorro.
No entanto, esses conceitos são novos precisamente para Dubai, onde este ano pela primeira vez uma proposta completa de cofinanciamento de compras de moradias apareceu no mercado. Essa oferta foi feita a pequenos investidores pela DURISE em relação a apartamentos no complexo da Ilha da Cidade Velha, no bairro central do Souq A1 Bahar de Dubai. De acordo com uma proposta da DURISE, o montante mínimo de investimento que os detentores de juros podem investir em uma compra conjunta de moradias com base no financiamento coletivo será de US $ 5000.
O conceito de financiamento coletivo é destinado a investidores em potencial que não possuem fundos suficientes para a compra independente de moradias individuais, mas que podem investir parte do dinheiro necessário para comprar uma propriedade específica. Assim, a empresa intermediária consegue arrecadar fundos suficientes para comprar um (apartamento) ou vários (até todo o complexo) objetos imobiliários, e os acionistas - investidores se tornam proprietários plenos desse imóvel em termos iguais.
Em geral, os esquemas de financiamento coletivo são bastante diversos e envolvem várias formas de participação dos investidores. Este princípio de investir em imóveis recentemente tem sido de grande interesse para investidores na Rússia e em outros países do mundo. Em Dubai, o financiamento coletivo em relação ao setor imobiliário "apenas investiga o solo". Outro tipo de investimento no setor imobiliário, que apareceu em Dubai há relativamente pouco tempo e, portanto, não é conhecido por todos, foi o conceito de timeshare. De acordo com um novo relatório analítico da empresa de marketing AFH, o mercado imobiliário de Dubai ganhará pelo menos US $ 3,8 bilhões em receita no curto prazo, devido ao aumento da demanda por imóveis no setor de timeshare.
O tempo compartilhado assume que o proprietário tem o direito de morar em seu apartamento ou casa por um determinado período de tempo durante o ano (geralmente um período de um mês a três durante o ano da escolha do proprietário) e o restante do tempo em que a propriedade é alugada por uma organização de gerenciamento à qual o proprietário confia esse direito. ou aquele que originalmente construiu e opera esse complexo residencial. Assim, a habitação gera renda para o proprietário e, ao mesmo tempo, reabastece o fundo imobiliário hoteleiro da cidade. Essa forma de propriedade também é frequentemente chamada de propriedade compartilhada ou conjunta. A indústria de timeshare nos Emirados Árabes Unidos cresceu 15-20% apenas em 2013 e 2014 - outros 30%, segundo o relatório da AFH. Mas a demanda por essas instalações de hospitalidade está crescendo ano a ano, tanto de turistas que desejam ficar em apartamentos confortáveis quanto de investidores que desejam comprar uma segunda casa para si mesmos, que ao mesmo tempo podem ser alugados com lucro a maior parte do ano.
Assim, é óbvio que Dubai provou sua capacidade de aprender com os erros: agora o aumento dos preços dos imóveis aqui não causa colapsos no mercado, mas apenas gera novas maneiras de gerenciar o mercado e os investimentos, o que se reflete na introdução de relativamente novos esquemas de crowdfunding e timeshare para Dubai. Quaisquer que sejam as causas das flutuações no mercado imobiliário em Dubai, uma coisa é óbvia: todas elas têm uma base real, o que significa que as variações de preço podem ser consideradas não um sinal de degradação do mercado, mas um sinal de sua maturidade final, que ocorre apenas em um período de completa estabilidade. .
Você pode obter informações adicionais sobre a aquisição e gerenciamento de imóveis em Dubai junto a especialistas do IMEXReal Estate por telefone, em Moscou +7 495 5100008, telefone gratuito nos Emirados Árabes Unidos 800-IMEX (800-4639) ou enviando uma solicitação por e-mail [email protected] .
