Pergunta: Na situação da crise financeira global, o que os compradores de imóveis devem fazer se o vendedor desaparecer, o escritório estiver fechado e os telefones não atenderem?
Resposta: Todos os residentes nos Emirados Árabes Unidos, ou seja, você e eu, estão direta ou indiretamente associados ao mercado imobiliário de Dubai. A crise econômica que afeta todos os países do mundo, de uma maneira ou de outra, afeta todas as pessoas. É preciso admitir que a crise financeira internacional, que envolveu restrições aos empréstimos a compradores e aumento das taxas de empréstimos, forçou muitos desenvolvedores a congelar seus projetos indefinidamente. A Lei da Conta Escrow nº 8 de 2007 obrigava as organizações a abrir contas de garantia ou de confiança para seus projetos, fornecendo ao comprador informações mais inteligíveis sobre a qualidade do desenvolvedor e sua confiabilidade. Hoje, todas as novas organizações são obrigadas a seguir esta lei. No entanto, algumas fontes imobiliárias relatam que, no final de 2008, a nova Lei nº 8 se aplicará a todos os promotores imobiliários existentes em Dubai. O Real Estate Supervision Office (RERA) e a nova Lei nº 8 permitirão que compradores de imóveis de Dubai que perderam investimentos no passado devido a atrasos na construção se sintam mais confiantes. A Autoridade de Controle Imobiliário (RERA) alerta estritamente os investidores imobiliários sobre a necessidade de prestar atenção aos seguintes fatores:
- O promotor imobiliário deve estar registrado na RERA e ter um número de registro
- As contribuições em dinheiro para o desenvolvedor devem ser creditadas na conta de garantia (conta fiduciária) aberta em um banco autorizado pela RERA. Um corretor imobiliário deve ter um certificado especial com um carimbo e número de registro RERA.
Além disso, a primeira coisa que um comprador de imóveis deve verificar é se o desenvolvedor está registrado no Departamento de Terras do Dubai. Somente o Departamento de Terras pode garantir a proteção dos direitos do comprador, e somente então o comprador pode assinar um Memorando de Entendimento (MOU) ou um contrato com o desenvolvedor. A única medida que o comprador pode tomar é registrar uma reclamação (reivindicação). Em seguida, segue seu julgamento em um tribunal civil, que pode ser anexado a uma queixa a uma autoridade superior. O comprador pode registrar uma reclamação junto à RERA e outras autoridades relevantes, como a polícia e o tribunal. Ou seja, na situação acima, se o desenvolvedor desapareceu e seu escritório está fechado, você deve entrar em contato com o departamento de investigação policial local e registrar uma queixa contra o desenvolvedor.
Pergunta: Por favor, cite as instituições do estado, onde você deve fazer reclamações sobre imóveis?
Resposta: A Autoridade de Supervisão Imobiliária (RERA) é o principal órgão de Dubai responsável pela legalização do setor imobiliário. No caso de uma disputa com o desenvolvedor, o comprador deve primeiro entrar em contato com a RERA, e a gerência examinará a reivindicação e sua essência, além de verificar o contrato assinado pelo comprador.
A RERA entrará com o caso no Tribunal de Imóveis, que é essencialmente um tribunal civil. As disputas por inadimplência decorrentes de atrasos nos prazos de construção se enquadram na maior categoria de reclamações recebidas pelo novo Tribunal Imobiliário de Dubai. Esse tribunal pode aceitar o processo se ambas as partes foram a tribunal e registraram seus números e endereços de contato. Os especialistas em um tribunal imobiliário devem ser aprovados pelos tribunais de Dubai e juram que irão lidar com os casos de maneira imparcial e justa.
Pergunta: Posso devolver o dinheiro pago pelos imóveis?
Resposta: Depende dos termos do contrato, que foram assinados por ambas as partes, e das obrigações mútuas prescritas no contrato. Os contratos geralmente indicam a legislação sob a qual se enquadram. Se isso é devido no contrato e se houve violações óbvias de seus artigos pelo desenvolvedor, o comprador tem o direito de tomar medidas para proteger seus direitos em tribunal ou de outra forma alternativa para tentar encontrar uma solução para a situação disputada. O comprador deve estar ciente das principais disposições do contrato e proteger seus direitos da maneira mais eficaz para provar que os desenvolvedores não construíram o que prometeram ou fizeram na hora errada. Geralmente, existem cláusulas especiais no contrato de venda que estipulam a possibilidade de atrasos com base nas razões para o não cumprimento dos prazos de construção diretamente relacionados ao desenvolvedor ou independentes dele. Essas provisões geralmente explicam em que estágio o comprador pode rescindir o contrato unilateralmente e qual será o valor dos pagamentos e compensações devidos a ele. Os investidores devem prestar atenção especial aos artigos do contrato, que estipulam as datas de comissionamento da instalação e por que razões o desenvolvedor pode mudar esses termos. Para que um contrato seja um documento legal verdadeiramente legal, as obrigações contratuais devem ser substituídas pela satisfação proporcional. Satisfação proporcional é o ganho ou perda recebido pelas partes e motivando as partes a cumprir suas obrigações contratuais. Isso depende novamente da decisão do tribunal, considerando a reclamação do comprador.
Pergunta: Quem pode garantir que a construção dos projetos planejados continuará?
Resposta: Os pagamentos feitos pelos compradores de propriedades fora do plano em Dubai serão protegidos por contas fiduciárias gerenciadas especialmente, as chamadas contas de garantia, de acordo com a Lei sobre Contas Fiduciárias nº 8. Esta lei é obrigatória para qualquer empresa ou indivíduo que receber pagamentos por imóveis cuja construção ainda não esteja concluída. Os desenvolvedores que lançam novos edifícios e comunidades residenciais ou comerciais de vários andares devem entrar em contato com o Departamento de Terrenos de Dubai para abrir uma conta de garantia. O dinheiro pago pelos compradores ou instituições financeiras pelas unidades imobiliárias será creditado em uma conta especial aberta para cada novo edifício específico em um banco autorizado. A lei estabelece que os desenvolvedores devem nomear um gerente para uma conta de garantia, que monitorará o uso de fundos da conta. O desenvolvedor deve, antes de tudo, receber um certificado de um consultor que trabalha na instalação, o que geralmente indica qual fase da construção já foi concluída. O gerente da conta de garantia deve notificar o Departamento de Terras dos valores que foram emitidos para o desenvolvedor. Mesmo após a conclusão do projeto, o desenvolvedor não terá acesso aos valores na conta. O Departamento de Terrenos congela 10% do custo do projeto na conta de garantia por um ano após a conclusão da construção, até que todas as unidades imobiliárias sejam registradas em nome dos compradores e os últimos documentos sejam emitidos confirmando a propriedade.
Se quaisquer requisitos da lei não forem atendidos, o desenvolvedor poderá ser multado em pelo menos 200 mil AED. Além disso, para reduzir o nível de especulação de mercado, a RERA emitiu um decreto de 1º de janeiro de 2009, no qual promotores e bancos são obrigados a não cobrar dos compradores e investidores mais de 20% do valor dos imóveis antes do início da construção. "Para imóveis em construção, desenvolvedores que coletaram mais de 20% do valor contratual da propriedade dos compradores devem parar imediatamente de cobrar mais pagamentos até que os valores cobrados nas contas de garantia comecem a chegar aos construtores". A RERA também emitiu procedimentos regulatórios relacionados à Lei nº 13, que estabeleceu o Registro Provisório de Propriedades para todas as propriedades planejadas que devem ser registradas no Departamento. Assim, o Departamento de Terras pode garantir que todos os objetos imobiliários planejados atendam aos requisitos acima, que os desenvolvedores devem seguir rigorosamente.
