Dubai é uma cidade de visitantes. Mais de 90% dos quase dois milhões de habitantes da metrópole são expatriados. Poucos deles podem comprar suas próprias casas, no entanto, todos precisam viver, trabalhar e relaxar em algum lugar. E, portanto, o mercado de aluguel é muito desenvolvido. Isso, por sua vez, torna as propriedades em Dubai atraentes em termos de investimento.
Nenhum segredo 
que muitos já adquiriram ou vão adquirir imóveis em Dubai precisamente com a finalidade de obter receita de aluguel, que é duas a três vezes maior do que nos mercados desenvolvidos. Nesse sentido, os investidores estão levantando dúvidas sobre o aluguel de imóveis em Dubai. Neste artigo, nós, com a ajuda de especialistas da agência imobiliária de Dubai IMEX Real Estate, tentamos resumir as respostas para as perguntas mais importantes e frequentes.
Um proprietário de um imóvel em Dubai pode alugá-lo?
As relações entre proprietários e inquilinos em Dubai são reguladas pela Lei nº 26 de 2007, bem como suas emendas. De acordo com a legislação vigente, qualquer proprietário de imóvel no território do Dubai Emirate tem o direito de arrendar sua propriedade por um período de pelo menos 1 (um) ano. No caso de aluguel por um período inferior a um ano, esse aluguel é considerado de curto prazo e exige que o proprietário possua a licença apropriada (para as atividades de um hotel ou apartamentos de hotéis). Nesse caso, geralmente, os proprietários recorrem a uma empresa de administração licenciada, que transfere sua propriedade para a administração e que já aluga imóveis em seu próprio nome.
Que renda de aluguel um proprietário de imóvel em Dubai espera?
Se falamos dos indicadores médios de mercado do retorno atual do investimento em imóveis, então, para a habitação em Dubai hoje, o indicador de renda líquida de aluguel (ou seja, renda menos o custo de manutenção de imóveis) é em média de 5 a 10% ao ano. O spread na lucratividade se deve a diferenças nos tipos e categorias de imóveis, sua localização e custo dos serviços. Ao mesmo tempo, os imóveis exclusivos mais caros, em regra, proporcionam retornos mais baixos na forma de receita de aluguel do que as habitações em massa em projetos a preços acessíveis.
Quanto ao mercado imobiliário de escritórios, hoje esses investimentos são menos atraentes em termos de receita de aluguel do que na compra de moradias. A locação de espaço de varejo (que inclui não apenas lojas, mas também pontos de atendimento, cafés, restaurantes etc.) é potencialmente capaz de gerar renda mais alta (até 15% ao ano); no entanto, isso depende dos parâmetros da própria propriedade e de fatores externos a ele.
Existem restrições quanto ao custo do aluguel em Dubai?
Ao concluir um contrato de arrendamento imobiliário, as partes na transação têm o direito de concordar com quaisquer condições que não contradigam a legislação vigente. Não há restrições diretas no preço do aluguel, o que é indicado no contrato entre o arrendador e o arrendatário. No entanto, existem restrições estabelecidas legislativamente sobre o aumento do custo do aluguel na renovação de um contrato para o próximo período.
Assim, por exemplo, no que diz respeito aos imóveis residenciais, existe uma regra segundo a qual o proprietário não tem o direito de aumentar o aluguel se menos de dois anos se passaram desde a celebração do contrato inicial.
Além disso, ao revisar os arrendamentos para cima, o proprietário deve ser guiado pelo índice da Autoridade Reguladora de Imóveis de Dubai (RERA), que reflete as taxas médias de aluguel para vários tipos de moradias, dependendo da área.
Quais são os requisitos para os inquilinos em Dubai?
Um inquilino de imóveis em Dubai (se não estamos falando sobre aluguel de curto prazo) pode ser apenas uma pessoa física ou jurídica com status de residente nos Emirados Árabes Unidos. Ou seja, um contrato de locação só pode ser celebrado com um cidadão dos Emirados Árabes Unidos ou um país que seja membro do Conselho de Cooperação dos Estados Árabes do Golfo Pérsico ou com um expatriado com um visto de residente nos Emirados Árabes Unidos.
Consequentemente, o arrendatário é uma entidade legal, deve ter o registro apropriado nos Emirados Árabes Unidos. Pode ser uma organização local, uma empresa registrada em uma zona econômica livre ou uma filial (escritório de representação) de uma empresa estrangeira.
Você precisa registrar um contrato de aluguel de imóvel em Dubai e quem está envolvido?
De acordo com as leis do Emirado do Dubai, todos os arrendamentos imobiliários em seu território devem ser devidamente registrados. O registro de arrendamentos é realizado pela Autoridade Reguladora de Imóveis de Dubai (RERA). Especialmente para esses fins, a agência criou o sistema Ejari, que permite o registro de contratos pela Internet. O registro on-line no site da Ejari é simples, requer conhecimento técnico mínimo e envolve a introdução de apenas informações básicas sobre o contrato de locação, que incluem:
informações sobre a propriedade e os participantes da transação, bem como os termos do contrato. Cada contrato registrado recebe um código de barras exclusivo pela duração de sua validade. O registro é gratuito e o arrendador e o arrendatário podem registrar um arrendamento. Até o momento, foi estabelecida a responsabilidade pelo não cumprimento do requisito de registro obrigatório, mas, de acordo com as disposições da lei, todos os participantes de transações que não foram registradas são automaticamente privados do direito de solicitar a órgãos judiciais e governamentais a proteção de seus interesses.
O proprietário paga algum imposto sobre aluguel em Dubai?
Não há impostos sobre propriedade e renda nos Emirados Árabes Unidos. Portanto, a posse de imóveis em Dubai, bem como o recebimento de renda, por exemplo, do aluguel, não acarreta consequências fiscais para o proprietário dentro da jurisdição dos Emirados Árabes Unidos. No entanto, deve-se entender que o proprietário do imóvel é responsável por sua manutenção adequada e deve arcar com os custos de sua manutenção (Taxas de Manutenção), estabelecida pela sociedade gestora. Como regra, esses pagamentos são cobrados anualmente com um ano de antecedência e, para Dubai, dependendo do projeto, estão entre 20 e 80 dólares por metro quadrado. m por ano.
Como é o imóvel para aluguel em Dubai?
Em seus termos mais gerais, o procedimento para alugar imóveis em Dubai na maioria dos casos é o seguinte:
1. O próprio proprietário, ou com a ajuda de uma agência imobiliária, procura um inquilino.
2. Quando o inquilino é encontrado, o arrendador assina um contrato de arrendamento com ele, que reflete todos os parâmetros da transação, em particular:
- preço do aluguel e condições de pagamento,
- período de locação e termos de sua extensão,
- custos adicionais associados à operação da propriedade e sua distribuição entre as partes,
- responsabilidade das partes em caso de incumprimento das condições do contrato.
3. Ao assinar o contrato, o inquilino paga o aluguel do ano (geralmente em cheque), bem como um depósito de segurança (geralmente 5% da renda anual).
4. Após receber o pagamento do inquilino, o proprietário entrega as chaves, chaveiros, cartões de acesso etc. necessários para o acesso desimpedido às instalações alugadas e à infraestrutura relacionada (piscina, academia etc.), bem como cópias de documentos ( certificado de propriedade, passaporte do proprietário, etc.) exigido pelo locatário para conectar água, eletricidade, ar condicionado, telefone, Internet, etc.
Como é realizado o aluguel de imóveis em Dubai?
No mercado de aluguel em Dubai, assim como no restante dos Emirados Árabes Unidos, é costume pagar aluguel com um ano de antecedência. Como regra, todos os pagamentos são feitos por cheque bancário. Dependendo dos termos do contrato, o valor do aluguel anual é pago por um ou mais cheques. Neste último caso, os cheques são datados em datas futuras. Por exemplo, se o número de verificações for 4, as datas das verificações corresponderão às datas no futuro a cada trimestre e, se o número de verificações for 12, elas serão datadas em intervalos de um mês. Consequentemente, na data indicada no cheque, o proprietário pode apresentá-lo ao banco e receber dinheiro da conta do inquilino. A emissão de cheques não garantidos nos Emirados Árabes Unidos é uma ofensa criminal; portanto, pagar com cheques, embora não dê 100% de garantia de aluguel, é uma maneira bastante confiável e conveniente de efetuar pagamentos.
Um proprietário que não seja um residente dos Emirados Árabes Unidos pode receber dinheiro com cheque?
Deve-se lembrar que o período durante o qual um cheque pode ser apresentado para pagamento é de 6 meses, após os quais "se esgota". Se o cheque estiver escrito no nome de um indivíduo e não houver marca apenas na conta bancária do destinatário, a pessoa indicada no cheque, independentemente da presença de um visto de residente, poderá receber dinheiro em qualquer agência do banco emissor. Caso contrário, ou se o cheque estiver escrito no nome da empresa, o dinheiro só poderá ser recebido em uma conta bancária e a conta deverá ser aberta em um dos bancos nos Emirados Árabes Unidos. O status de residente também não é necessário.
Vários bancos nos Emirados Árabes Unidos abrem facilmente contas para não residentes (incluindo empresas estrangeiras). O procedimento para abrir uma conta bancária leva menos de uma hora, e os requisitos mínimos para depositar dinheiro em uma conta para abri-la são atualmente 10 mil dirhams dos Emirados Árabes Unidos (cerca de US $ 2750).
Se as opções de aluguel listadas não forem adequadas ao proprietário, ele poderá concluir um contrato com a agência imobiliária através da qual o aluguel foi feito. Em seguida, os cheques podem ser emitidos em nome da agência e, após receber dinheiro deles, a agência os transfere (ou os transfere em dinheiro) para o arrendador. O principal neste caso é abordar com competência a questão de escolher uma empresa parceira.
Quem paga uma comissão a uma agência imobiliária?
Quando o intermediário na transação é uma agência imobiliária, ele recebe uma comissão. Segundo a prática existente, o inquilino paga a comissão à agência imobiliária. Geralmente, isso representa 5% do valor do aluguel anual. Os serviços da agência terminam após a assinatura de um contrato de arrendamento. Se o arrendador precisar de serviços adicionais da agência (representando seus interesses nos Emirados Árabes Unidos durante o prazo do arrendamento, aceitando pagamentos do inquilino, pagando os custos de manutenção imobiliária, etc.), seu custo será negociado adicionalmente.
Quem paga pela operação e manutenção dos imóveis alugados?
O inquilino e o proprietário podem concordar com quaisquer condições de aluguel; no entanto, como regra geral, o proprietário é responsável pelo pagamento dos custos de manutenção (taxas de manutenção) e pela revisão da propriedade. Todas as despesas atuais associadas à operação do objeto arrendado, como: pagamento de água, eletricidade, ar condicionado, telefone, conexão à Internet etc., bem como reparos em andamento de imóveis, são suportados pelo inquilino. Além disso, o inquilino conecta as concessionárias dos respectivos fornecedores de forma independente e em seu próprio nome. O inquilino também paga o chamado “Taxa de moradia” (Taxa de Habitação), que é uma taxa municipal de 5% da renda anual. A taxa é cobrada pela Autoridade de Água e Eletricidade de Dubai (DEWA) em parcelas iguais ao longo do ano, juntamente com pagamentos por eletricidade e água. Se a unidade imobiliária não estiver conectada à água e à eletricidade (ou seja, não for preenchida), o imposto sobre a habitação não será cobrado. Apesar de o imposto sobre a habitação ter sido introduzido há muito tempo, até agora não foi cobrado universalmente e ainda não está incluído em muitas contas do DEWA.
É possível alugar imóveis em Dubai sem agentes? 
Quase nenhuma transação imobiliária, incluindo seu arrendamento, pode prescindir da participação de agentes em Dubai, como, de fato, no resto do mundo. É nas agências imobiliárias, na maioria das vezes, os clientes que desejam alugar, alugar, comprar ou vender imóveis. Trabalhando no mercado, os agentes, como ninguém, possuem informações sobre quem, o que e quanto eles desejam alugar, alugar, vender ou comprar. No entanto, longe de todos os participantes profissionais do mercado, estão devidamente registrados e operam legalmente.
Quais são os requisitos para agentes imobiliários em Dubai?
Em primeiro lugar, deve-se ter em mente que, de acordo com a Ordem do Presidente do Departamento de Terras do Dubai nº 85 de 2006, todas as agências imobiliárias que operam em Dubai devem ter uma licença para o tipo de atividade relevante e devem estar registradas em um registro especial da Autoridade Reguladora do Mercado Imóveis Dubai (RERA). Como as entidades comerciais nos Emirados Árabes Unidos não têm capacidade legal universal, o tipo de atividade permitido deve ser claramente indicado na licença. Por exemplo, para mediação em leasing, essa atividade deve ser indicada diretamente na licença. Ao mesmo tempo, todos os agentes da empresa devem passar por um curso de treinamento adequado e receber cartões de corretagem pessoal com um número individual. Tais medidas visam principalmente proteger os direitos e interesses dos clientes e são projetadas para minimizar a possibilidade de fraude por parte dos agentes. PR
Você pode obter informações adicionais com os especialistas da IMEX Real Estate pelo telefone. em Moscou, +7 495 9842053, número gratuito nos Emirados Árabes Unidos 800-IMEX (800-4639) ou enviando uma solicitação pelo e-mail [email protected]
