CONTINUAMOS UM CICLO DE ARTIGOS DEDICADOS À COMPRA DE IMÓVEIS EM DUBAI. NÃO SECRETA QUE O COMPRADOR ORDINÁRIO NÃO TEM UMA DIREÇÃO FÁCIL DE ENCOMENDAR MOMENTOS PROCEDIMENTOS. RESUMO, O PREÇO DA PERGUNTA É SUFICIENTEMENTE ALTO, E OS RISCOS POSSÍVEIS PARA EXECUTAR A TRANSAÇÃO DEVEM SER MÍNIMOS. HOJE ESTAMOS CONSTRUINDO PASSO A PASSO UM PROCEDIMENTO DE COMPRA DE IMÓVEIS EM DUBAI E TENTAREMOS OS MAIS BAIXOS DETALHES PARA ILUMINAR TODOS OS ASPECTOS IMPORTANTES. Nossos compatriotas que decidem comprar imóveis nos Emirados Árabes Unidos devem ter em mente que ainda não existe uma lei federal geral no setor imobiliário nos Emirados Árabes Unidos. Cada um dos sete emirados regula independentemente todas as questões relacionadas ao mercado imobiliário em seu território. O mais progressivo nessa direção, tradicionalmente, é Dubai.
Dubai possui a estrutura legislativa mais desenvolvida e transparente no setor imobiliário. De acordo com as leis do Emirado de Dubai, os cidadãos de países estrangeiros que não são membros do Conselho de Cooperação do Golfo Árabe (CCG) têm o direito de adquirir diretamente propriedades em Dubai, em propriedade total ("propriedade livre") em territórios especialmente designados, nas chamadas áreas de propriedade livre. A lista dessas zonas é estabelecida pelo Decreto do Governante de Dubai nº 3 de 2006. Isso inclui quase todo o território do "novo Dubai", incluindo áreas populares como Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai e outros.
Os direitos de propriedade imobiliária são registrados em um registro especial pelo Departamento de Terrenos de Dubai e os proprietários recebem um certificado de registro (o chamado "Título de Título"). O registro de transações imobiliárias é realizado no momento do contato com o Departamento de Terras do comprador e vendedor, e imediatamente o certificado de registro que certifica a propriedade da propriedade adquirida é emitido para o comprador. Esse procedimento de registro "instantâneo" simplifica ao máximo o processo de compra e venda de imóveis e minimiza os possíveis riscos, tanto por parte do vendedor quanto do comprador.
A conformidade é monitorada pela Autoridade Reguladora do Mercado Imobiliário de Dubai (RERA). É, em particular, responsável pelo registro de empreendimentos imobiliários, bem como pelo registro obrigatório de incorporadoras, agências imobiliárias e dos próprios agentes. As atividades da RERA visam principalmente proteger os direitos e interesses de compradores e vendedores e são projetadas para minimizar a possibilidade de fraude por parte dos agentes. Verificar o registro de qualquer agência imobiliária e seus agentes é muito simples. Para fazer isso, basta ir ao site oficial da RERA em www.rpdubai.com
Em termos gerais, o procedimento para a compra de imóveis em Dubai na maioria dos casos é o seguinte:
1. O comprador seleciona o imóvel que deseja comprar
A maneira mais fácil e eficaz é entrar em contato com uma das agências imobiliárias que operam no mercado de Dubai. O fato é que, sem a participação de agentes em Dubai, como, de fato, no resto do mundo, quase nenhuma transação imobiliária está completa. É nas agências imobiliárias, na maioria das vezes, os clientes que desejam alugar, alugar, comprar ou vender imóveis. Trabalhando no mercado, os agentes, como ninguém, possuem informações sobre quem, o que e quanto eles desejam alugar, alugar, vender ou comprar. Na maioria dos casos, a agência imobiliária atua como terceiro na transação entre o vendedor e o comprador, garantindo os interesses de ambos. No entanto, é preciso ter em mente que nem todos os participantes profissionais do mercado estão devidamente registrados e agem legalmente.
Antes de tudo, de acordo com a Ordem do Presidente do Departamento de Terrenos de Dubai No. 85 de 2006, todas as agências imobiliárias que operam em Dubai devem ser licenciadas para esse tipo de atividade e registradas no registro especial da Autoridade Reguladora do Mercado Imobiliário de Dubai (RERA). Como as entidades comerciais nos Emirados Árabes Unidos não têm capacidade legal universal, o tipo de atividade permitido deve ser claramente indicado na licença. Por exemplo, para mediação na venda, compra ou arrendamento, esses tipos de atividades devem ser explicitamente indicados na licença. Ao mesmo tempo, todos os agentes da empresa devem passar por um curso de treinamento adequado e receber cartões de corretagem pessoal com um número individual.
2. O vendedor e o comprador assinam um contrato de venda, que reflete todos os parâmetros da transação. Em geral, um contrato de venda de imóveis deve atender aos seguintes requisitos básicos:
- Estar na prisão
Não é necessária a notarização dos contratos de compra e venda de imóveis nos Emirados Árabes Unidos, basta uma forma escrita simples. Apesar do idioma oficial nos Emirados Árabes Unidos ser árabe, os tratados em inglês são universalmente reconhecidos e aceitos sem tradução. A exceção é o Ministério Público, a polícia e os tribunais, onde a tradução para o árabe é um requisito obrigatório.
- Conter os principais termos da transação
No contrato de venda de imóveis deve ser indicado:
- objeto de venda
- o valor da propriedade adquirida,
- pagamentos adicionais associados à transação (comissão de agentes, pagamentos ao desenvolvedor, taxa de registro no Departamento de Terras, reembolso ao vendedor dos custos de manutenção pagos antecipadamente, etc.),
- o período durante o qual a transação de compra e venda deve ser concluída,
- termos e procedimentos para fazer acordos,
- responsabilidade das partes em caso de incumprimento das condições do contrato.
Vale ressaltar que, na maioria dos casos, não é necessário o envolvimento de advogados terceirizados na elaboração do contrato de venda de imóveis. Como regra, os funcionários qualificados de uma agência imobiliária que conduzem uma transação são capazes de elaborar esse contrato com base em formulários padrão aprovados e utilizados nas atividades da empresa.
3. Ao assinar um contrato de venda com o vendedor, o comprador faz um depósito (geralmente 10% do valor da propriedade adquirida)
Normalmente, a agência imobiliária aceita o depósito do comprador e o mantém até os acordos finais e o registro da transação no Departamento de Terrenos. Para o comprador, isso garante a devolução do depósito se a transação não ocorrer devido à culpa do vendedor. E o vendedor, por sua vez, pode contar com o pagamento do valor do depósito como compensação se a transação não ocorrer devido à culpa do comprador.
O mercado imobiliário de Dubai é multinacional. Compradores, vendedores, proprietários e inquilinos são geralmente estrangeiros. Onde eles podem se procurar caso algo dê errado? Portanto, uma agência imobiliária com sede em Dubai é um sério garante da transação. Além disso, um fator importante é a exigência de legislação sobre a propriedade de 100% dessa empresa por residentes locais - cidadãos dos Emirados Árabes Unidos.
4. O vendedor obtém uma permissão do desenvolvedor para vender sua propriedade (NOC Certificate, NOC), necessária para registrar uma transação no Dubai Land Department
Uma permissão do desenvolvedor (NOC Certificate, NOC), de fato, é um certificado da ausência da dívida do vendedor com o desenvolvedor. O registro dessa licença para a venda de imóveis pode levar de 1 dia a 2-3 semanas, dependendo do desenvolvedor. O custo dessa licença é, novamente, dependendo da política do desenvolvedor, de 500 a 5000 dirhams dos Emirados Árabes Unidos (aproximadamente US $ 137-1370).
5. Após a obtenção da permissão para vender, o vendedor e o comprador registram a propriedade em nome do novo proprietário no Departamento de Terras.
Normalmente, no momento do registro, as transações também são liquidadas. O registro imobiliário é mantido pelo Departamento de Terrenos de Dubai em formato eletrônico. O registro da transferência da propriedade do imóvel é realizado no momento em que o comprador e o vendedor entram em contato, e imediatamente o comprador recebe um certificado de registro (“Título de escritura”) comprovando sua propriedade do imóvel adquirido.
Se a propriedade ainda não foi posta em operação, seu registro no Departamento de Terras ocorrerá no registro temporário. Nesse caso, o comprador não recebe um certificado de registro, mas o chamado. contrato de venda inicial (Contrato de Venda Inicial). Quando o objeto é colocado em operação, o contrato principal de venda é a base para o proprietário receber um certificado de registro. O custo do registro da transferência de propriedade de imóveis no Departamento de Terras geralmente equivale a 2% do preço de venda mais um pequeno pagamento fixo (cerca de US $ 100) pela emissão de um certificado.
Para se registrar no Departamento de Terras, você deve enviar os seguintes documentos:
- - originais dos passaportes do comprador e do vendedor,
- - o certificado original de registo do imóvel em nome do vendedor,
- - a licença original para a venda de imóveis pelo promotor (NOC),
- - cópia do contrato de venda.
Se você não tiver a oportunidade ou desejar estar pessoalmente presente no Departamento de Terras no momento do registro da transferência de direitos, poderá delegar sua autoridade para registrar imóveis em seu nome a qualquer outra pessoa, emitindo uma procuração com firma reconhecida. Isso pode ser feito, por exemplo, no Cartório de Notas de Dubai. O custo de reconhecimento de firma de uma procuração é de 60 dirhams dos Emirados Árabes Unidos (cerca de US $ 16) mais 150 dirhams (cerca de US $ 41). Existem serviços para digitar a procuração em inglês e árabe.
No momento do registro da transferência de direitos imobiliários, ocorrem acordos finais entre o vendedor e o comprador no âmbito da transação de compra e venda. Geralmente, as liquidações são realizadas através da transferência de cheques bancários pré-preparados do comprador para o vendedor para os montantes necessários (os chamados cheques do gerente - um análogo de uma conta bancária). Muitas vezes, essas verificações são preparadas por uma agência imobiliária que realiza uma transação. Naturalmente, antes disso, a agência deve receber todos os fundos do comprador. Às vezes, os pagamentos em dinheiro são encontrados, mas não são comuns devido à grande quantidade de inconvenientes associados a isso.
Imediatamente antes de emitir o certificado de registro para o comprador, o registrador estadual solicita ao comprador e ao vendedor que façam acordos e assine um documento informando que o vendedor não tem nenhum pedido de pagamento de imóveis. Para que o processo de conclusão da transação ocorra sem problemas, o comprador deve preparar todas as verificações antecipadamente e coordenar os nomes e valores indicados nelas com o vendedor. Se a transação for conduzida por uma agência imobiliária, ela geralmente assume a função de coordenar e coordenar os pagamentos.
Você pode obter informações adicionais sobre a compra de imóveis em Dubai com os especialistas da IMEX Real Estate pelo telefone. em Moscou, +7 495 5100008, número gratuito nos Emirados Árabes Unidos 800-IMEX (800-4639) ou enviando uma solicitação pelo e-mail [email protected].
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