Texto: Helena Kryukova
Plano diretor único
Hoje, não é segredo para ninguém que o governo de Dubai, por todos os meios, procura justificar o status informal de Dubai como uma "cidade do futuro". Qualquer um, mesmo os projetos mais ousados aqui recebem não apenas aprovação, mas também apoio direto do estado, e as estruturas estatais frequentemente apresentam iniciativas que não são inferiores e muitas vezes à frente das idéias mais ousadas dos desenvolvedores. Mas, à medida que o navio futurista do futuro, chamado Dubai, avança, começam a surgir as principais características do curso que ele deve seguir. Os projetos fantásticos de mega-complexos que surgem aqui e ali, é claro, surpreendem a imaginação, mas, para um desenvolvimento bem-sucedido, tudo isso deve ser trazido para o sistema. De fato, quais são as estruturas de governo que pretendem fazer, planejando apresentar um plano já mais ou menos claro para o desenvolvimento da cidade como um todo.
A principal ênfase no desenvolvimento da cidade está sendo dada agora ao aumento da transparência dos planos diretores, da interação de vários setores, dos esquemas de vendas de imóveis fora do plano e do entendimento de todas as nuances do mercado para os investidores. Mas os desenvolvedores não apenas serão obrigados, como também serão ajudados. Para esse fim, está planejado o desenvolvimento de um pacote completo de várias medidas de incentivo que ajudarão a alcançar as metas estabelecidas pelo governo.
Por exemplo, no setor de moradias populares, o que foi discutido no mercado imobiliário de Dubai nos últimos meses. Ahmad Bukhash, chefe do Escritório de Desenvolvimento de Cluster Industrial Criativo de Dubai, criado por iniciativa do xeque Mohammed bin Rashid Al Maktoum, vice-presidente, primeiro-ministro dos Emirados Árabes Unidos e governante de Dubai, disse em entrevista recente que o futuro está na estreita cooperação de empresas de construção privadas e a liderança do emirado. Você precisa construir, mas exatamente o que a cidade realmente precisa.
A maioria dos principais desenvolvedores prestou atenção recentemente principalmente à construção de projetos no segmento de luxo, deixando desacompanhada, em particular, a colocação de pessoal de manutenção ou expatriados de baixa renda. Portanto, não é de surpreender que, durante o período de correção de preços, tenha sido o setor imobiliário de luxo que o sentiu pela primeira vez. "Hoje é muito importante criar um elo intermediário forte que conecte os segmentos de preço superior e inferior do mercado imobiliário de Dubai", observou Bukhash, "para criar uma tipologia arquitetônica para projetos de vários tipos. Não muito longe é o momento em que não haverá planos diretos, embora grandes, separados. "Dubai se desenvolverá de acordo com um único plano diretor".
Airbags
À medida que Dubai se desenvolve, torna-se evidente a necessidade não apenas de padronizar a abordagem do desenvolvimento urbano, mas também de ajustes de preços. Talvez esse tópico não possa ser evitado em nenhuma discussão sobre imóveis em Dubai. E a boa notícia é que o atual período de queda de preços parece ser o principal sinal da estabilização do curso de Dubai. Sim, a redução de preço prometida pelos especialistas para 2015 pode ser de 10 a 20% até o final do ano, mas é exatamente isso que o mercado precisava, dizem eles com uma só voz.
Por exemplo, um relatório recente da Standard & Poor's, uma respeitável agência de classificação, diz que desta vez tanto os desenvolvedores quanto o mercado como um todo estão muito melhor preparados para a redução de preço esperada do que no ano de crise de 2009. Podemos dizer que o mercado até preparou para este caso uma espécie de "airbag". Eles se tornaram não apenas a diversificação da estrutura de lucros da maioria dos principais players do mercado imobiliário de Dubai, a variedade de ofertas e a estabilidade do saldo dos fluxos de capital nas contas dos incorporadores. Fatores mais importantes são circunstâncias externas independentes da vontade dos participantes, a saber, a fraca dependência da economia de Dubai da "agulha do petróleo", bem como uma grande porcentagem de investimentos imobiliários de investidores estrangeiros. As empresas que não operam com petróleo contribuem muito para o PIB de Dubai, para que possam compensar facilmente a falta de demanda das empresas de petróleo que perderam parte de seu brilho, se houver, diz o relatório da Standard & Poor's.
Outro "airbag" para o mercado imobiliário de Dubai, "um fator de suporte fundamental para os preços de moradias e imóveis de aluguel nos próximos cinco anos", como a Standard & Poor's colocou, será o crescimento da população de Dubai. Os especialistas da Standard & Poor's prevêem um aumento no número de residentes entre 5 e 6% nos próximos dois anos para este emirado e cerca de 7 a 8% no mesmo período para Abu Dhabi. Segundo estimativas, até 2020, a população de Dubai deve atingir 3 milhões de pessoas.
Hora de investir
O fator mais crítico, em nossa opinião, para o desenvolvimento bem-sucedido do mercado imobiliário em Dubai é a questão do investimento estrangeiro. Somente no primeiro trimestre deste ano, investidores estrangeiros investiram quase US $ 1,5 bilhão em imóveis de Dubai.
Ao mesmo tempo, a previsão para o futuro parece ainda mais otimista: 68% dos investidores consultados pela conhecida empresa analítica Franklin Templeton acreditam que os imóveis nos Emirados Árabes Unidos manterão seu status de ativo mais procurado nos próximos 10 anos e continuarão investindo fundos substanciais nesse setor. O estudo global da Franklin Templeton cobriu 23 países e 11.500 investidores em todo o mundo.
Como resultado, ficou claro que a compra de imóveis nos Emirados Árabes Unidos é uma das três principais áreas de investimento entre os investidores globais.
E, apesar de tradicionalmente esses investimentos serem considerados de longo prazo em termos de retorno de fundos e geração de renda, 73% dos entrevistados esperam, no entanto, começar a obter receita com seus investimentos em dois anos. Tais descobertas dos pesquisadores são confirmadas por analistas da empresa de consultoria Knight Knight Frank. Em um relatório recente, especialistas da empresa observaram que 40% dos proprietários de grandes capitais nos Emirados Árabes Unidos vão investir em imóveis. Em média, 35% de todos os pacotes de investimento dos maiores investidores dos Emirados Árabes Unidos estão no setor imobiliário. Ao mesmo tempo, 60% desses investidores investiram no ano passado em imóveis, principalmente no emirado de Dubai.
E para 2015, a previsão parece ainda melhor: 60% dos investidores vão deixar seu investimento em imóveis e outros 40% vão investir novos fundos nesse ativo. Ao mesmo tempo, o mercado possui uma grande parcela de investidores, com o chamado capital privado grande superior a US $ 1 milhão e capital privado muito grande superior a US $ 30 milhões.Estes investidores estão interessados principalmente em imóveis residenciais, seguidos pelo segundo e terceiro lugares A popularidade dos investimentos é seguida pelos escritórios, varejo e hotelaria.
Os Emirados Árabes Unidos atraem investidores ricos com três vantagens principais: padrões de vida e assistência médica (87% dos entrevistados disseram que esse é o fator mais importante), segurança (67%) e estabilidade política (67%).
Os investidores são fáceis de entender, porque a renda alugada em Dubai ainda é uma das mais altas do mundo. De acordo com o Global Property Guide, a margem bruta do investimento imobiliário em Dubai hoje varia de 5,87% a 7,21%, dependendo do tamanho do apartamento. Ao mesmo tempo, os apartamentos de uma área menor tradicionalmente trazem mais renda, uma vez que estão em alta demanda. Para comparação, a receita de investimento imobiliário em uma das cidades que mais cresce no mundo em Hong Kong é de 2,82%, na Índia 2,22%, em Cingapura 2,83% e, finalmente, em Londres, a receita de investimento imobiliário ou imóveis comerciais podem estar na ordem de 2,72-3,20%. O aluguel de pequenos apartamentos em Dubai pode proporcionar aos seus proprietários uma renda de até 22% por metro quadrado por mês e apartamentos de uma área maior - até 21% por metro quadrado por mês.
Em conclusão, vale a pena notar que Dubai tem sido repetidamente reconhecida pelos principais sociólogos do mundo como o país "mais feliz" do Oriente Médio. Em um sentido sociológico, a felicidade é entendida como expectativa de vida e satisfação com ela, um nível básico de qualidade de vida e bem-estar.
Deste ponto de vista, os Emirados Árabes Unidos e especialmente Dubai mereceram menção especial no relatório das Nações Unidas sobre o nível de felicidade no mundo do Relatório Mundial de Felicidade de 2015. O plano de desenvolvimento de Dubai até 2021 implica a felicidade do povo do emirado como seu principal objetivo, a política nacional como tal visa sua conquista imediata. o que não é típico para todos os países. O nível de atendimento médico, o nível de satisfação com a interação com o meio ambiente, o nível de segurança e, principalmente, a capacidade de viver em condições confortáveis, acomodações de alta qualidade e convenientes - tudo isso faz dos Emirados Árabes Unidos um país atraente para muitos expatriados. E, no que diz respeito à escolha, pelo menos do ponto de vista da aquisição de imóveis, os especialistas chamam hoje o momento mais favorável para a integração nos Emirados Árabes Unidos.
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