Consulta Imobiliária Rustar
Alguma vez você já pensou que, quando uma pessoa compra um apartamento a crédito, no final, ele paga de meia a duas vezes. Um pensamento sobre isso deprimirá futuros mutuários, porque nem todo mundo está pronto para comprar moradias por um preço "duplo". E persuasões como "você investe no seu futuro" consolam pouco dinheiro, não importa o quê, terrivelmente arrependido. E em vão, porque você pode provar matematicamente que o tempo é realmente mais caro que o dinheiro, e é provável que um mutuário que toma um empréstimo de longo prazo se beneficie.
A realidade de hoje está mudando constantemente os preços de itens e mercadorias (incluindo metros quadrados). Os preços dos imóveis, em regra, são mais altos do que eram - devido à inflação. O dinheiro está gradualmente se depreciando, e as coisas, pelo contrário, estão ficando mais caras. Se os preços por metro quadrado permanecessem os mesmos por anos, o tomador do empréstimo seria realmente consolado apenas pelo fato de que, embora tivesse pago demais pelo apartamento, investiu esse dinheiro em sua família e filhos. No entanto, graças à inflação, este não é o único consolo. O aumento dos preços do metro quadrado está gradualmente "consumindo" o excesso de pagamento. É claro que pode haver recessões e estagnação no mercado, mas isso claramente não é ameaçado pelo mercado imobiliário em Dubai - e a longo prazo - por 10 a 20 anos - os metros quadrados ainda serão visivelmente mais caros do que agora.
Se o mercado estiver crescendo gradualmente, o excesso de pagamento de 1,5 a 2 vezes se sobrepõe ao fato de que o apartamento em si durante esse período aumentará de preço várias vezes. Mas por que esse crescimento depende? Há uma taxa crítica de crescimento do mercado, acima da qual os aumentos nos preços dos apartamentos excedem os pagamentos a maior e, abaixo disso, não. Ou seja, se o mercado cresce em média mais rápido que esse valor, o mutuário se beneficia de um aumento no custo de um apartamento comprado em dívida. Para que o mercado compense totalmente o pagamento de empréstimos, basta um crescimento mínimo - uma média de 3-5% ao ano. Isso é muito menor que a taxa de inflação atual. Se a taxa de crescimento do mercado estiver no nível de 10 a 20% ao ano, o benefício para o mutuário é óbvio.
Exemplo No. 1.
Empréstimo padrão
Pegue os parâmetros padrão de um empréstimo à habitação: prazo - 10 anos, parcelamento - 30% do custo da habitação e taxa de juros - 12%. Nossos cálculos mostram que, com esses parâmetros do empréstimo, é suficiente que o mercado cresça em média 3,6% ao ano. Então, o valor pelo qual o apartamento aumentará de preço em 10 anos é igual ao pagamento a maior. Se os preços de mercado nesses 10 anos crescerem em média mais rapidamente do que 3,6% ao ano, um aumento no custo de um apartamento substituirá o pagamento em excesso de um empréstimo. Suponha que tenhamos adquirido um apartamento no valor de US $ 300 mil em crédito, e o pagamento a maior por 10 anos será de US $ 127 mil, mas, ao longo dos anos, o custo de um apartamento com crescimento de 3,6% ao ano alcançará aproximadamente US $ 427 mil.
Exemplo No. 2
Zero adiantamento
Vamos deixar os mesmos parâmetros (prazo de 10 anos, taxa de juros - 12% ao ano), apenas o adiantamento será zero. Produto bancário recentemente popular. Portanto, para "fechar" o pagamento a maior por um apartamento, o mercado deve crescer um pouco mais rápido - 4,8% ao ano.
A dependência é compreensível: quanto mais uma pessoa toma, mais paga em excesso. Quanto menor a entrada, maior deve ser o crescimento do mercado. O que acontece ao nosso apartamento por US $ 300 mil? Nesse caso, o pagamento em excesso do empréstimo por 10 anos será de cerca de US $ 180 mil. Mas um apartamento com uma taxa de crescimento do mercado de 4,8% ao ano custará cerca de US $ 480 mil.
Exemplo No. 3
Suponha que tomemos um empréstimo com um adiantamento de 30%, a 12% ao ano, mas por um período de 30 anos. Acontece que agora o mercado deve crescer mais lentamente - apenas 2,8% ao ano, a fim de "consumir" o excesso de pagamento por 30 anos. Portanto, quanto mais longo o prazo, mais caro o apartamento fica mais caro. Nesta situação, em 30 anos, o pagamento em excesso será ainda maior que o custo inicial do apartamento. Ou seja, o pagamento em excesso de um apartamento no valor de US $ 300 mil será de US $ 380 mil. Mas um apartamento há 30 anos com uma taxa de crescimento de mercado de 2,8% ao ano já vai custar US $ 680 mil.
Quanto ao comportamento do terceiro parâmetro do empréstimo - a taxa de juros, ele não requer uma explicação separada. É óbvio que quanto maior a porcentagem, maior a taxa de crescimento do mercado.
Portanto, as principais recomendações para a compra de um apartamento a crédito dos consultores da RustaR Real Estate:
- Quanto menor o adiantamento do empréstimo, mais rápido o mercado deve crescer para compensar o pagamento em excesso e vice-versa. Ou seja, quanto mais você empresta dinheiro, mais dependente do mercado.
- Quanto maior o período pelo qual o mutuário toma um empréstimo, maior o ganho. Esse é o poder dos juros compostos - você paga o empréstimo em ações iguais e os preços de mercado estão crescendo exponencialmente.
- Quanto maior a taxa de empréstimo, mais rápido o mercado deve crescer para compensar o pagamento em excesso. Ou seja, altas taxas de empréstimos são pagas com altas taxas de crescimento do mercado: se o mercado permanece parado, os empréstimos com altas taxas de juros não são lucrativos.
Depósitos surpresa ou por que Bill Gates comprou uma casa a crédito
Você já se perguntou por que no Ocidente as pessoas sempre compram moradias a crédito, mesmo com dinheiro? Milionários e ex-presidentes se tornam tomadores de empréstimos. É por isso que eles são milionários: eles sabem contar dinheiro. Mesmo que uma pessoa tenha dinheiro, é mais lucrativo investi-lo em negócios, em seus negócios ou em ações e, finalmente, basta colocá-lo em um banco para um depósito. E comprar um apartamento não é com seu próprio dinheiro, mas com dinheiro do banco. Mesmo em um depósito pelo tempo em que o mutuário paga o empréstimo, ele “cai” mais de duas vezes, comparado com o valor dado para pagar o empréstimo.
Aqui está um exemplo concreto. Digamos que compremos um apartamento por US $ 300 mil. Parâmetros do empréstimo: prazo - 10 anos, adiantamento - zero, taxa de juros do empréstimo - 12%. Em 10 anos, o "pagamento a maior" de um apartamento será de cerca de US $ 180 mil, ou seja, cerca de 60% do custo inicial da moradia. Mas pegamos um empréstimo do banco. E eles colocaram seus próprios US $ 300 mil em um depósito a 8% ao ano. Após 10 anos, esse valor aumentará para US $ 647 mil, ou seja, mais de duas vezes.No entanto, deve-se ter em mente que, no estágio inicial, o depósito ficará para trás dos pagamentos dos empréstimos e, em algum momento no meio do prazo, começará a superá-los. Geralmente, uma pessoa faz comparações para o primeiro ano de investimento e fica desapontada, mas, por algum motivo, poucas pensam no possível. E, no futuro, é garantido que o montante crescente na conta de depósito exceda os pagamentos de um empréstimo à habitação, que são pagos em prestações iguais durante todo o período.
O mutuário não tem nada a perder.
Qual das alternativas acima podemos concluir? Acontece que em quase todas as situações do mercado, além da crise financeira ou política global, comprar uma casa a crédito é um negócio lucrativo, mesmo que você tenha dinheiro para comprar um apartamento. No entanto, além da matemática, a psicologia não é menos importante na vida. Se você se sente desconfortável vivendo com crédito, investindo em instrumentos financeiros - todas as opções acima não são para você. Se você está pronto para ingressar na cultura financeira - lembre-se: com empréstimos à habitação, é improvável que você perca alguma coisa.
